Se você é corretor de imóveis que trabalha com imóvel na Planta deve ter recebido uma série de reclamações dos seus clientes dizendo que a parcela de juros de obra (aquela que começaria pequena e iria aumentando até uns 80% a 90% da parcela) não tem respeitado esse limite e a cada mês se aproxima mais da parcela cheia.

Será que normal isso?
Será que é um erro da Caixa?
Será que fomos enganados?
Afinal de contas, qual é o limite para tanto aumento?

É sobre isso que iremos falar no vídeo de hoje.

Mas o que mudou?

Porque alguns contratos estão apresentados Parcelas de evolução de obra que estão excedendo os 80%, os 90% e algumas até o valor da Parcela que era para ser cobrada apenas concluir a Obra?

E existem dois motivos para isso.

O Primeiro deles é o Indexador.

A Caixa nos últimos anos abriu outras modalidaddes de crédito além da convencional que ela utilizava como padrão.

E eu estou falando do IPCA e da Poupança.

Quando você faz a opção pelos indexadores do IPCA e da Poupança, do cálculo de juros de Obra e das parcelas são baseados apenas em cima da taxa fixa.

Elas não levam em consideração o Indexador que é um índice futuro.

Talvez a poupança eu consiga prever a taxa do próximo mês, porque ela é um indice que não varia tanto.
Então, talvez eu saiba quanto vai ser a variação da Poupança no mês que vem, mas eu não consigo saber quanto será a variação da Poupança no final desse ano ou daqui a dois ou três.

O IPCA é ainda mais volátil, eu não consigo saber quanto será o IPCA nem do próximo mês, quem dirá dos próximos anos.

Por isso, se você fez o seu contrato por um desses indíces, é bem provavel que a sua parcela suba além do que está no contrato, afinal de contas, o contrato não consegue prever a variação desses indíces.

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Mas talvez não, talvez o seu cliente (ou até você mesmo) não tenha escolhido nem a correção do IPCA e nem a correção da Poupança.

Você foi pelo padrão, você escolheu como indexador a TR.

A TR históricamente é um indice muito menos volátil e expressivo do que o IPCA e a Poupança.

Mas a exemplo dos outros dois, ele também é um indíce futuro.

Ou seja, é impossível eu prever quanto será a TR nos próximos meses.

O fato é que essa informação ela não é nova.

Como eu disse os contratos da Caixa sempre usaram a TR e ele sempre foi um índice futuro.

Porque antes as parcelas tinham o limitador de 80% - 90% e agora não?

Bom, isso se deve a uma mudança no cálculo.

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Como eu disse, todos os contratos da Caixa sempre tiveram esse indexador.

E eu vou te explicar como era o funcionamento dele tanto em contratos na planta quanto prontos.

O Valor da TR era calculado mensalmente, mas o recálculo no seu contrato era feito de maneira anual.

Ou seja, mensalmente era contabilizado o valor da TR naquele mês, o valor era pago diminuindo o valor a ser amortizado e sempre que o seu contrato fazia aniversário, ou seja, da parcela 12 para 13, da 24 para 25, da 36 para 37, o contrato fazia o cálculo da TR naquele mês, jogava no seu saldo devedor e a sua parcela dava uma leve aumentada.

Então, o cálculo era mensal ou mas o recálculo era anual.

E como está hoje, Audelice?

O Cálculo continua mensal, mas o recálculo que antes era anual, agora está mensal também.

Isso significa que ao invés de aumentar R$ 12,00 no ano (número hipotético), ele vai aumentar R$ 1,00 por mês.

Audelice, isso não faz sentido.

Você está falando aumentar R$ 1 no mês, mas minha parcela de obra está aumentando muito mais.

Ela está aumentando R$ 50 | R$ 100 | R$ 300

Pois é!

O que acontece é que o quando a TR impacta o seu contrato quando o imóvel já está pronto, quando ela aumenta R$ 300, eu diluo R$ 300 no seu prazo de 30 anos e vai aumentar R$ 1 por mês.

Mas quando eu estou fazendo essa contabilização durante a fase de construção, eu não jogo ele no prazo do seu contrato, você precisa pagar ele naquele mês.

Então se a TR fez com que o seu contrato aumentasse R$ 300, essa diferença será cobrada de você de uma única vez, entende?

E isso faz com que a sua parcela de juros de obra possa inclusive ultrapassar o valor da sua parcela do financiamento.

Porque enquanto no financiamento eu diluo a TR no prazo, durante a fase de obra isso não acontece.

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(0:00) Introdução
(1:03) O que é evolução de obra?
(1:41) Como funciona esse cálculo?
(3:35) Como sempre foi essa parcela?
(4:26) O que mudou na evolução de obra?
(7:19) Como é feito o cálculo agora?
(8:28) Qual é o limite desse aumento?
(10:30) Comprar imóvel na planta perdeu o sentido?