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[부동산 인사이트] 부동산시장 전망(시장에서 가장 중요한 변수는? / 무엇이 부동산 가격을 춤추게 하는가?) (with 채부심 채상욱)

점차 공급과 수요의 영향력보다 금리 등 거시변수의 영향력이 커지고 있다
정부의 정책목표는 경제성장률(물가상승률) 수준의 안정적인 상승
정부의 공급측면 부동산시장개입은 시차문제로 정책효과가 높지 않다
정부는 단기적으로 효과가 나타나는 수요측면에 집중하고 있다
공급측면 뿐만 아니라 수요측면의 시장개입이 가격에 미치는 영향이 커졌다
수요측면에서 대출의 중요성이 올라가면서 금리, 대출제도의 변화가 가격에 큰 영향
수요를 위축시켜 부동산 가격이 하락하는 가장 큰 이유는 대출규제 때문이다
문재인 정부는 확대정책으로 인한 지나친 가격상승을 잡기 위해 핀셋식 규제 활용
시장참여자는 보편적이지 않은 핀셋 규제를 우회하면서 풍선효과 발생
2019년까지는 금리 등의 거시변수의 중요성을 크게 인식하지 못했다
코로나 이후부터 금리 등 거시변수의 중요성이 부각되었다
지금은 수요, 공급 보다는 거시경제 전반의 변화에 집중해야 하는 시점이다
단순 선호나 욕망보다는 구매력 있는 유효수요가 중요하다
구매력 있는 유효수요가 되기 위해서는 특히 대출제도가 중요하다

[부동산 인사이트] 부동산시장 전망(무엇이 부동산가격을 억누르고 있는가?/ 재개발, 재건축 암울하게 보는 이유는?) (with 채부심 채상욱)

부동산 공급은 “노후계획도시특별법” 제정과 3기신도시의 진행이 중요한 변수
수도권 중심에서 지방 균형발전으로의 트렌드 변화 가능성도 관심을 가져야 한다
공급측면은 시차때문에 부동산 가격에 직접적으로 큰 영향을 미치지 않는다
수요측면은 소득과 대출(금리, 대출제도)이 중요한 변수가 된다
금리는 안정화 과정을 거치고 있지만 스트레스금리가 점차 강화될 예정이다
금융정책의 부작용을 줄일 수 있는 고정금리로 유도하기 위해서 가산금리 부과
올 상반기는 0.375%P, 하반기 0.75%P, 내년 1.5%P로 순차적으로 적용 예정
스트레스금리가 적용되면 원리금 상환부담이 높아져 대출한도가 줄어드는 효과
스트레스금리가 작동하면서 금리인하 효과를 상쇄시키고 있다
금리를 변화시키는 것은 어렵지만 대출제도의 변화는 쉽게 집행할 수 있다
수요 변수 중 금리보다 대출제도의 변화가 더 직접적이고 탄력성이 크다
당분간 대출제도 완화 가능성 크지 않아 수요 억제 상황이 유지될 것으로 예상된다
금리의 결정에 가장 큰 영향을 미치는 것은 물가수준이다
한국은 미국과 달리 자가주거비가 소비자물가지수에 포함되지 않는다
한국은 주택가격 상승에 정책적으로 반응하기 어려운 구조적 문제를 가지고 있다
최근 공사비 상승은 정비사업의 진행을 더 어렵게 만드는 요인으로 작용하고 있다
정부도 규제 위주에서 벗어나 정비사업의 원할한 진행을 돕는 역할을 해야 한다

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