■ 진행 : 함형건 앵커
■ 출연 : 김준환 서울 디지털대 부동산학과 교수

아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN 뉴스라운지] 명시해주시기 바랍니다.

[앵커]
고금리가 장기화되며 부동산 PF 부실 리스크가 우리경제와 금융시장의 뇌관으로 꼽히며 수면 위로 떠오르고 있습니다. 내년부터 본격 위기가 현실화할 것이란 경고음도 커지고 있는데요. 현재 상황부터 필요 대책, 그리고 내년 부동산 시장 전망까지 김준환 서울 디지털대 부동산학과 교수와 함께 짚어보겠습니다. 안녕하세요. 부동산 프로젝트 파이낸싱. PF의 리스크 자체는 지난해부터 계속 거론돼 왔습니다마는 최근 들어서는 우리가 이름만 들어도 알 만한 그런 중견건설사까지 거론되고 있는 상황이라 최근 들어서 리스크가 좀 더 가중되고 있는 건지 궁금하기도 하고요. 하나하나 차근차근 따져보겠습니다. 일단 지표를 봤을 때, 전반적으로 봤을 때 우리나라의 부동산 PF 위험도는 어느 정도로 평가하십니까?

[김준환]
지금 제2금융권의 부실 PF 대출 잔액도 늘어나고 있고요. 연체율도 계속 늘어나고 있습니다. 저축은행 같은 경우는 5% 이상 되고 있습니다. 그런데 실제적으로 PF 사업이라는 것은 기본적으로 사업의 수익이 나야 대출금도 상환하고 이런 구조인데 지금 현재는 이런 문제가 되는 사업장 자체가 사업성이 전혀 없는 마이너스 사업장이란 말이죠. 분양도 안 되고 전체 비용 대비 수입이 마이너스가 되고 있는 상태입니다. 그래서 이런 사업장들은 시간이 지나서 실제로 분양이 돼서 수익도 나는 이런 사업구조면 괜찮은데 계속 앞으로도 적자가 나는 사업장이기 때문에 지금 계속 정부가 작년부터 한 1년 정도 놔두고 있는데 그동안 늘어난 건 결국은 빚만 더 늘어난 거죠, 대출 이자가 늘어나니까. 그러니까 더 사업성이 악화된 것이죠. 그러니까 사실 이 사업장들이 지금까지 버틸 수 있었던 것은 대출 연장해 주거나 이자를 면제가 아니라 이자를 연기시켜주는 거죠. 그래서 실제 이자율이 10%대 정도 됩니다. 그렇다 보니까 결국은 어느 정도 버틸 만큼 버텨서 한계점에 거의 도달하지 않았나라는 것들이 시장의 예측이고요.

내년 2월이나 5월쯤에는 슬슬 터지기 시작할 것이다라는 것이 시장 업계의 조심스러운 예측입니다. 그런데 지금 상황에서는 그러면 내년에 부동산 시장이 좋아져서 부동산 가격이 막 올라서 분양가도 높아지고 시장이 굉장히 좋으면 사업장이 개선될 여지가 있지만 지금 현재 많은 전문가들이 최소 내년 상반기까지는 시장이 더 어두울 것이다. 또 제2 침체기에 접어들 것이다라는 예상을 하는 이런 시장 상황으로 봤을 때는 당분간은 이 사업장이 여러 사업성이 개선되기는 굉장히 어렵다. 그렇다면 시간을 더 끌면 끌수록 결국은 더 빚만 늘어나는 이런 악순환이 될 가능성이 상당히 높다, 이렇게 보시면 될 것 같습니다.

[앵커]
최근 들어서 굉장히 많은 고위당국자들이 부동산 PF에 대해서도 언급하고 있습니다. 경제부총리부터 금융당국자, 통화당국자 연달아서 우리 경제의 잠재적 위험요인으로 부동산 PF를 지적하고 있고 또 위험관리를 강화할 필요성, 구체적으로는 옥석 가리기에 들어가야 되지 않는가, 이런 점을 시사하고 있어요. 어떻게 전망하십니까?

[김준환]
제 개인적으로는 이미 위험단계를 넘어섰다. 그리고 이 PF 사업에 대해서는 과거에도 한번 저축은행 부실건이 있었지만 이 PF 사업에 대해서 정부가 개입을 해서 효과를 보기는 상당히 어렵다. 저는 그렇게 판단합니다. ... (중략)

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